京北七盘集中入市 开发商竞合“金九银十”

  • 日期:09-23
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前几年的“金九和银十”往往是住房公司一年的收获季节。有迹象表明,即使市场相对低迷,越来越多的新老物业开始抢占市场。甚至以北方科技区为代表的地区和部门的一些项目也开始寻求以“组合”的形式“首次亮相”,以形成群体攻击效果,以便创造更大的声音,从而掌握一年中最重要的时刻。

业内人士承认,由于前期价格住房政策和市场状况的影响,北京北部已进入红海时代的供应,必须加快营销节奏,提前计划,穿插改善施工期,否则两个月结束时销售压力会很大。

值得注意的是,北京房地产市场的变化时期越来越短。企业需要及时掌握市场节奏。每个阶段都制定了有针对性的营销策略,并灵活应对市场。有必要准确地判断时间。善于“利用形势”,还要区分高峰营销,并在变幻莫测的市场中占据主动。

五大房屋公司正在京北地区工作

今年以来,由于大量限制竞争室进入市场,一些集中供应区也形成了集群效应,并出现了一些新的热点。其中,大量供应,知名开发商和激烈的竞争是这些地区的共同特征。例如,石景山五里屯,海淀翠湖科技园,小窑窑板和房山青龙湖板块已经升温一段时间,已进入新的盘顺。

但最近,北方地区的许多住宅公司,即所谓的科技创新带,很少见到集体的声音,该地区也有望成为北京“金色九月”的重点领域之一。和银10“。几天前,作为五大品牌的万科,金地,金茂,华润和中国海运等七个项目在不久的将来推出了新产品,他们有着罕见的集体声音。有一种联合“营销”的感觉,集中在该地区的集中也在吸引人。买家的眼睛。

一家机构分析说,自去年北京进入“限制竞争时代”以来,区域热度一直集中在热点的出现,红海的供应更有可能引发更多的市场关注。亦庄至太阳河,石景山五里屯,房山青龙湖等,这些也是过去一年北京房地产市场的亮点。但是,如果我们想谈谈主题和优势的共存,今年在北京北部的这个项目可能很难错过,这也是这些总部聚集的重要原因。

中大房地产首席分析师张大伟说,从区域规划和发展的角度来看,北京一直是整个城市发展的领先地区,从亚运村,奥运村和中关村科技园在最初几年到最近几年。望京电子城,未来科技城等,大部分企业和人聚集在城市的发展势头都在北方地区。特别是近两年来,在北京“国家科技创新中心”的战略定位下,北京五环路逐渐形成了东西向的技术创新带。科技创新领域的聚集意味着大量创新人才的流入,不可避免地要提升和提升本地区人居环境的价值。

事实上,北部区域内的高品质楼盘也在不断涌现。北京商报记者粗略统计,近一段时间内,包括万科、中海、金地、华润、金茂等多家房企在北五环开发了多个项目。其中万科旗下项目包括万科望溪、天竺悦府、观承别墅、观承大家;中海旗下楼盘则有中海望京府、中海丽春湖墅;金地在推项目包括公园十七区、华樾北京、和悦华玺、启汇中心等;华润有万橡悦府、万橡华府、华润理想国;金茂有未来金茂府。

事实上,近几年来,北京北部区域也的确显示出明显升温迹象。因此,当前房企联合推盘的背景已经形成。

此外,从企业营销端来看,北部区域内房企通过强强联合,甚至抱团取暖,可以形成更丰富的市场话题和关注度。

“限竞房时代,由于项目未来销售价格已被锁定,楼盘的溢价空间有限。同时,渠道费不断攀升,企业的营销费用都很紧张”,一位项目销售负责人告诉北京商报记者,联合发声能让项目口碑和品牌等得到强势传播的同时,也有助于降低企业的宣传费用。所以现在在区域内,企业之间、楼盘之间基本是竞合的关系,区域价值认可度上升了,市场关注度上升了,大家都有机会。

开发商的“竞合游戏”

开发商之间有合作,必然也有竞争。

实际上,在参加这一轮联合推盘的每一个项目的售楼处附近,购房者几乎都会遭遇到竞品楼盘来“截客”的渠道人员。

“联合与竞争时刻并存”,另一位在北部区域内操盘的楼盘负责人分析,对于今年“金九银十”的备战情况,“北京北部区域内有机会,但也进入了供应的红海时代。公司必须加快营销节奏,提前策划,穿插提效抢工期,否则年底的两个月销售压力会很大”。

事实上,对于企业而言,当前市场上任何机会都不会被放弃。同一区位,能提前一周开盘,就会抢先收割一波客户。反之,客户被对手抢走,项目就会陷入被动。

从8月底开始,北部区域的各大项目就动作频频,金地华樾北京、华润万橡悦府陆续开盘,未来金茂府、华润理想国、中海望京府等项目也推出了新的主打产品。

地产营销人、出品人韩乐分析,近几年,北京楼市发生了很大变化,三年一转换的格局被完全打破。宏观调控的长效机制开始发挥出作用,大的跌宕周期不见了,小的周期转换却频繁了。政策走向对市场预期的形成,经济指标对消费信心的影响,都构成对楼市运行新的影响。

因此,为适应周期缩短的行情节奏,在每个阶段制定有针对性的营销战略,灵活地应对市场,既要准确判断时机,善于“借势”,也要差异化错峰营销,在变幻莫测的市场中掌握主动权。

专家分析,房企在北京目前严格限价的背景下,操盘逻辑跟过去完全不同。过去,土地供应稀少,且没有售价限制,操盘逻辑必然是价格节节攀高,追求项目的最大效益。但当前土地供应放大,并以限竞房为主,市场竞争空间加剧,房价失去快速上涨的可能。缩短项目开盘时间,加快出货,提升周转,成为核心操盘要义。

“高效操盘对企业而言,要有系统产品体系储备、流畅的开发流程以及灵活快速反应的营销团队做支撑。”韩乐补充表示。

价格杠杆撬动市场

事实上,受之前楼市持续低迷影响,外界此前一度看淡今年的“金九银十”行情,尤其是在8月北京新房市场开始退烧的背景下。

据机构数据显示,8月北京新建住宅成交260.98亿元,创今年次低,环比今年7月下挫22%;共销售4652套,环比今年7月减少1640套。与此同时,在北京新房成交中占比较重的限竞房成交量也出现明显下降,共成交1684套,环比下降43%。

诸葛找房分析师国仕英表示,8月受市场大环境影响,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市。

“但毕竟在8月前的两个月都曾出现成交小高峰。在当前小周期背景下,楼市淡与旺不能按以往经验判断。况且,对很多面临年度任务目标考核的企业和项目而言,每一天都是机会和挑战,何况是‘金九银十’。”一位业内人士分析。

来自中原地产的统计数据显示,为迎战“金九银十”传统旺季,北京众多新盘已陆续入市。9月,北京楼市将有14个新盘开盘或推新。其中台湖金茂悦、北科建水岸雁栖、江山风华、富兴首府等众多纯新盘令人瞩目;此前热销的翡翠华庭、和棠瑞着、泰禾北京公馆、金悦府等项目将推出新产品,给买房人更多新选择;青龙湖板块万科新盘的加入也将加剧区域产品的竞争。从区域上看,这些新入市楼盘主要分布在朝阳、大兴、通州、丰台等10个城区。

实际上,北京更多房企已在不久前抛出了联动促销策略。金地北京在京10个楼盘联合推出“30天红盘行动”,各个项目均有不小的优惠力度。其中,金地大湖风华、华萃西山、公园十七区、和悦华玺、和悦华锦都大力度推出一口价“超级优惠”,华萃西山、电建金地华宸等项目优惠力度达到“百万级别”,老项目西山艺境的特惠幅度达到450万元。

此外,包括华润、首创、龙湖等知名房企,在“金九银十”期,都在跟进做联动促销活动,以此拉动项目的销售。

业内人士分析,价格杠杆在一般情况下作用还是比较明显的,但也未必百试百灵。以亦庄某限竞房项目为例,项目优惠后售价5.2万元/平方米左右,马路对面的商品房项目单价为5.5万元/平方米,但销售情况并不比对方有明显优势。毕竟限竞房有一些限制条件,例如很多人对于五年后市场到底如何心存疑虑。

业内预计,随着国庆节来临,未来一段时间楼市集中开盘可能会减少,今年北京“金九银十”出现的概率不高。但从目前来看,限竞房大量上市,使得新房市场竞争异常激烈,一些项目开始通过明降或暗降的方式推出优惠促销活动拉动销售。“把握当下”无疑是房企眼前的关键词。

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