房企海外融资成本骤升? 2021年将遇海外债到期高峰

  • 日期:08-16
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新浪财经上市公司研究院大眼建筑管/肖恩

7月底的政治局会议再次揭示了房地产调控的紧缩政策基调,房地产不再是短期和长期的经济刺激措施。事实上,在经历了今年年初房地产融资的“小阳春”之后,随着5月份房企融资政策的出台,房企融资环境明显收紧。 5月23日,该文件指出,有必要加强对银行,信托等金融机构房地产贷款的监管; 5月底,21世纪经济报告称,部分激进住房企业的公开市场融资可能受到限制; 7月初监管层为多家信托公司提供窗口指导。

7月12日,国家发展和改革委员会对住房企业发行境外债务提出了新的要求。他们要求房屋企业发放外债只能用于偿还到期债务,不能增加海外债务。随着国内融资渠道的封锁,海外发行的美元优先票据已成为今年许多住房公司可以持有的少数吸管之一。

风资统计显示,自2019年以来,截至7月12日,住房企业规划的境外债务数量已达104个,计划发行规模为384.47亿美元。数量和规模在同一时期达到历史最高水平,接近2017年。年度规模。如果目前的节奏继续下去,住房公司的海外债券发行规模有望创下新纪录。

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风资料显示,2019年,住房企业海外债务数量为66个,到期规模为237.57亿美元,到期规模比2018年增加30.91%。此外,2020年和2021年,成熟度为住房企业外债分别为297.86亿元和316.38亿元。当国内住房企业发行新的外债时,偿还债务的规模也在逐年上升。

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值得注意的是,在发行美元等外债时,住房公司必须面临汇率风险。正如自2018年以来人民币兑美元的汇率从6.3升至7,折旧率已超过11%。偿债成本迅速增加。与上图一样,2017/201/2019年是国内公司发行美元债务的高峰期。人民币兑美元的平均汇率在三年内约为6.5,债务总额从6.5到7也将增加约7.7%。对于美元债务融资的高成本(如泰和集团此前发行美元债务成本的15%),额外7.7个百分点的融资成本对房地产公司来说是一个巨大的财务压力,以及随后的交易所如何利率变化房地产公司的巨大不确定性,汇率和金融风险可能会持续恶化。

以下是新浪财经上市公司通过Wind数据研究的国内企业当前美元债务存量。截至发稿时,国内企业的国内债务存量高达1091亿美元,主要以美元计算,并附有少量人民币,港币和新加坡元。整体平均融资成本为7.71%,融资成本为2019年,甚至为8.67%。

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本文仅计算已上市和交易的美元债务。仍在发行过程中的美元债务不在此统计范围内。在上述主流上市房地产企业中,上市公司海外融资情况仍然较高,融资成本普遍较高,平均为7.7%。根据时间维度比较,近年来住房企业境外融资利率大幅上升,从2016年的6.03%上升到8.67%,短短三年内上升了2.64个百分点。

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从上述统计数据来看,国内各企业境外债务的平均融资成本,德新中国,嘉源国际,花样年和当代房地产的融资成本较高。相比之下,华润置地,龙湖集团,万科,碧桂园,世茂等领先住房公司的平均融资成本较低。

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从各类房地产企业的海外债务存量来看,中国恒大地产以海外债务约174亿美元排名第一,其次是佳兆业,碧桂园,融创中国和格陵兰。对于82,67,56和46亿美元;五大房地产公司的融资成本分别为8.15%,9.83%,6.07%,7.84%和6.49%。

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